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仓储物流业是连接着生产端和消费端，并集成运输、仓储、分拨、配送、信息等多项功能、对国民经济具有重大战略意义的行业。
“十三五”以来，我国现代物流发展取得积极成效，服务的品质效益显著提升，政策环境持续改善，对国民经济发展的支撑保障作用明显地增强。“十四五”期间，有关部委在政策层面为仓储物流业持续提供保障。
我国仓储物流行业整体仍处于发展期，行业规模处于上升期，自2008年以来，中国对全球经济稳步的增长的贡献稳步上升，成为主要的货物出口国以及货物和商品进口国。
2023年国内生产总值126.1万亿元，比上年增长5.2%。社会消费品零售总额47.1万亿元，比上年增长7.2%。商品销售稳步增长，全国网上零售额15.43万亿元，同比增长11.0%，其中实物商品网上零售额13.02万亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额比重达27.6%。网络零售的持续迅速增加推动了仓储物流的持续发展。
当前中国主要的零售商与第三方物流公司均围绕一线城市布局了大量仓储物流设施，以满足区域内日渐增长的消费力。
随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限，对仓储物流的需求被不断推向距离更远的成都、重庆、武汉、郑州、长沙、青岛、济南、福州、厦门、东莞、佛山等中产阶级人口巨大且消费能力充足城市，或物流用地充足、仓储成本较低的三线城市。
随着国家政策支持引导力度持续强化，物流发展支撑体系不断健全、制度环境进一步改善。同时，移动互联网的深度渗透，大数据、人工智能、运筹优化、智能配送调度的技术发展，将成为物流仓储行业未来实现进一步加快速度进行发展的新的引擎。
仓储物流基础设施的分类口径较多，如土地类型、建设成本、仓库规格及规模。按照物流仓储的建造标准，可将其细分为两类：高标准物流仓储(以下简称“高标仓”)和普通物流仓储。
按照功能属性的不同，仓储物流基础设施可进一步细分为门户仓、区域仓、城市仓以及前置仓，满足从产地经多次运输至消费端不同场景的服务需求。
我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施类型仍以普通仓为主，跟着社会的发展，普通仓功能性不强、结构不合理、存储品类有限等缺陷显现，同时增加了物流经营成本和安全隐患。
与之相比，高标仓有着先进完善的建筑结构，充分的利用计算机、自动化技术及物流信息规划系统，实现物流规模效应，提升工作效率，降低仓储成本。高标仓可以大幅度提高仓储效率，降低仓储成本。
根据中国仓储协会的调查，在20年的测算期内，高标仓的投入成本比传统仓降低20%左右，高标仓存货周转天数不到传统仓储的10%，库存SKU(最小存货单位)能达到传统仓储的10倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。
除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高、租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。
我们国家物流市场的主要区域分布在经济发达的一线城市(北京、上海、广州、深圳)、一线城市的卫星城市(系指一线城市的周边城市，通常作为物流枢纽，以承接一线城市溢出需求，如廊坊、昆山、太仓、东莞、佛山、惠州)和部分省会城市、区域中心城市、经济发达的二线城市(如天津、济南、苏州、杭州、无锡、嘉兴、重庆、成都、西安、贵阳等)。截至2024年6月末，我国通用仓库市场存量规模已增至42,074万平方米。
2020-2024年上半年，我国重点城市物流市场供应稳定增长。截至2024年上半年，共10,170万平方米，其中一线年上半年我国物流市场供应量
仓储物流基础设施需求与GDP增长紧密关联，2023年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%,增速比2022年加快2.2个百分点。
随着宏观经济的发展，工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求预期会持续增长。
仓储物流的主要租户包括第三方物流公司、电商公司、批发零售企业、制造业以及别的行业企业。
随着消费模式的改变，在消费场景内容化和近场化，传统的经销渠道逐渐去中心化及效率丧失的背景下，电商、社区团购等新兴消费模式推动物流仓储空间需求持续扩张，带动第三方物流承接更多外包需求，形成对高标仓的稳定需求。
根据《2023年中国网络零售市场发展报告》国家统计局数据显示，全国网上零售额15.4万亿元，同比增长(下同)11.0%。其中，实物商品网上零售额13.0万亿元，占社会消费品零售总额的比重为27.6%。
从全国物流效率来看，作为衡量物流产业效率的关键指标，中国社会物流总费用占GDP比重在2016-2023年整体呈现下降趋势，反映出国内物流效率有所改善，但与欧美发达国家8%左右的水平相比，仍有较大差距。
同时，华南地区(即珠江三角洲)、华东地区(即长江三角洲)和华北地区(即环渤海地区)的重点港口和物流中心正在同时发展其连通性和吞吐量，提升城市之间的协调性，增加物流中心的规模和配送能力。随着对库存周转率的要求提高，对高标准仓储物流基础设施的需求也会促进增加。
图表4：2016年-2023年中国物流总费用及占GDP的比率（万亿元，%）
党的二十大以来，我国进一步明确了产业链现代化的重点任务。伴随着国家培育逐渐完备产业链，保持自身产业链供应链的安全及自主可控，必然加速带动配套物流服务并提升服务需求，物流行业会更多投入更多资源到“自主可控”制造业供应链的物流发展中。
从现有自主可控产业分布看，汽车、电子等制造业企业有大量存储成品和零部件的需求，同时涉及上游供应商较多，其供应链效率的提升有赖于高效的仓储物流网络。
从市场空置率和租金水平来看，高标仓市场的空置率和租金水平呈现出区域分化特性。
一线城市及其卫星城市的空置率较低，租金水平较高，反映出当地市场租赁需求旺盛；相对而言，二线城市之间的分化明显，部分二线城市的表现不佳。
预计在未来一段时间内，一线及其卫星城市物流市场新增供应将会受限，二线城市新增将会持续增长，总体物流需求呈现边际回升，总体保持恢复，但恢复势头仍需巩固，伴随着整体经济及消费的复苏，以及新增供应项目的高品质，预计租金有望恢复温和增长。
图表6：2017-2024H1高标库租金水平按城市能级划分（元/万平方米/天）
我国物流仓储市场存在较低的进入壁垒，行业集中度较低，市场之间的竞争激烈，市场化程度高，与其他基础设施行业对比，物流仓储属于竞争较为充分的市场。
从物流仓储的建设到运营管理，各阶段的成本收入模式均按照市场化水平定价。物流仓储建设方多以招标、拍卖、挂牌的模式获取仓储用地使用权，并根据物流仓储的建设标准的不同确定不同的市场化建安成本。
得益于良好的未来市场发展的潜力和可观的投资回报率，目前我们国家物流仓储行业的参与者众多，竞争格局复杂，传统物流仓储建设方、房地产商和金融机构争相进入该市场。
目前市场主流高标仓的开发主体分为：外资物流仓储建设方、内资物流仓储建设方、传统房地产建设方、金融机构和电商企业。
其中，外资物流仓储建设方市场占比约为50%，内资物流仓储建设方紧随其后，市场占比接近20%，传统建设方占比接近10%。
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